Graafdijk-oost 11

Wonen met karakter aan de Graafstroom. Een uniek monumentaal voorhuis in Molenaarsgraaf

Altijd al gedroomd van een bijzonder woonhuis met historie, karakter én mogelijkheden? Dit charmante voorhuis van een monumentale woonboerderij uit 1870 biedt precies dat en meer. Met een woonoppervlakte van ca. 142 m² en gelegen op een riant perceel van 482 m², bevindt deze woning zich in het groene en waterrijke Molenaarsgraaf. Een dorp dat bekendstaat om zijn rust, mooie vergezichten én de iconische molentochten.
Gelegen te midden van eeuwenoude boerderijen, uitgestrekte weilanden en de idyllische Graafstroom, is dit een plek waar het buitenleven nog écht tot z’n recht komt.

Een gemeentelijk monument vol mogelijkheden
Het voorhuis is in topconditie maar nog niet optimaal ingedeeld en bruikbaar. De verkoper zal eerst nog een aantal grote stappen voor je zetten:
- Volledig nieuwe rieten kap, vakkundig geplaatst conform de geldende eisen voor brandveiligheid. Dit betreft een dichte (schroefkap) waardoor uw brandverzekering aanzienlijk lager of zelfs gelijk als een pannendak zal zijn.
- 4 stuks nieuwe dakvensters voor extra daglicht op de 2e verdieping
- Nieuwe meterkast met zelfstandige aansluitingen op gas, elektra en data (water is reeds aanwezig)
Hierdoor ligt er een solide technische basis klaar. De verdere afwerking en indeling kan naar eigen wens worden gerealiseerd – ideaal voor wie op zoek is naar een authentieke woning met veel mogelijkheden en eigen inbreng.

Indeling met ruimte en charme

Begane grond:
• Entree en keuken. Dit betreft een prachtige keuken met een stenen aanrechtblad, een inductiekookplaat en een dubbele tegelwasbak die goed past bij de nostalgie van dit monument. De opstaande kant van het stenen aanrechtblad is om de houten kolom geboetseerd. Details om van te genieten!
• Woonkamer. Laat u niet misleiden door de foto’s. De woonkamer is aanzienlijk groter dan de foto’s doen vermoeden. Er zit een flinke ruimte achter de voorzetwanden. De woonkamer heeft een grootte van maar liefst 9,30 x 4,78 meter, momenteel nog opgedeeld in drie ruimten (entree/ hal en twee kamers), met potentie om te worden samengevoegd tot één royale leefruimte. Er is toestemming gegeven voor 2 nieuwe raamkozijnen in de zijgevel zodat er vanuit de woonkamer zicht is op de tuin. Wel zo fijn.

1e verdieping:
• Twee royale slaapkamers met eveneens een riante overloop
• Keurige badkamer die geheel gebruiksklaar is

2e verdieping:
• Ruime zolder met mogelijkheid voor 2 slaapkamers waarvan één achter de brandmuur (Zie impressie tekeningen. Nu nog niet zichtbaar op de foto’s omdat doorgang nog moet worden gemaakt)

Buitenruimte & parkeren
Een absoluut pluspunt is de eigen oprit met meerdere parkeerplaatsen. Een zeldzaamheid bij monumentale panden. De zonnige tuin op het zuidwesten is groot, biedt privacy en heeft volop de ruimte voor een terras, speelgazon of moestuin, met vrij uitzicht en optimale zonligging. Ook kan hier met toestemming van de gemeente een grote berging/schuur worden gerealiseerd.

Ligging & Voorzieningen
Molenaarsgraaf is een gemoedelijk dorp in de Alblasserwaard, met een rijk verleden en volop groen. Het is onderdeel van de gemeente Molenlanden en ligt centraal ten opzichte van Gorinchem, Dordrecht en Rotterdam.
In het dorp vind je o.a. een basisschool, sportverenigingen, een supermarkt en goede busverbindingen. En natuurlijk kilometers aan wandel- en fietspaden langs de beroemde molens, sloten en het weidse polderlandschap.



Te realiseren door verkoper:
1. Nieuwe meterkast met zelfstandige aansluitingen op gas, elektra en data (water is reeds aanwezig)
2. Volledig nieuwe rieten kap, vakkundig geplaatst conform de geldende eisen voor brandveiligheid.
3. 4 stuks nieuwe dakvensters voor extra daglicht op de 2e verdieping
4. Splitsingsmuren begane grond, 1e en 2e verdieping
5. Dichtmaken van deurkozijn tussen voor- en achterhuis in keuken en voormalig wachtkamer
6. Geluidsdichte vloer boven verhoging slaapkamer achterzijde 2e verdieping

Te realiseren door koper:
1. Al het sloopwerk
2. Isoleren en/of verduurzamen van de woning
3. Toilet bij entree (grenzend aan de keuken)
4. Doorbraak in woonkamer (draagmuur)
5. Aanbrengen van doorgangen in brandmuur
6. Omhangen cv-ketel en verdere installaties
7. Vernieuwen en/of uitbreiden van elektra en aansluitingen op nieuwe meterkast
8. Aanbrengen van trappen en traphekken
9. Aftimmeren van dakramen aan de binnenzijde
10. Overig aftimmerwerk
11. Stuk- en schilderwerk
12. Alle werkzaamheden die niet bij verkoper staan vermeld

Omdat dit een monument betreft is er voor de verbouwing een vergunning nodig. Deze is afgegeven op basis van het huidige plan, hier is dus toestemming voor. Voordat u aan de gang gaat moeten er nog een aantal zaken geregeld worden. Wij vertellen u hier graag meer over.